Por Coco Porcel (La Mecha – San Juan)

Al interior del contrato que existe entre un inquilino y un propietario, chocan dos intereses muy antagónicos: el derecho a la vivienda por un lado y la búsqueda por maximizar ganancias por otro. En otras palabras, el acceso a la vivienda es un derecho (o una fantasía) y a la vez un negocio.

En nuestra provincia, y en todo el país, el mercado inmobiliario sufre una crisis que no solo dificulta a los posibles inquilinos a encontrar un lugar sino también a propietarios a obtener una renta seductora. Víctor Bazán, presidente de la Asociación de Inquilinos de San Juan, dialogó con La Mecha y explicó que una de las causas de la baja oferta de alquileres es la especulación de los propietarios y corredores inmobiliarios.

Imagen: La Mecha.

Esta especulación tiene que ver con la dolarización del precio de los inmuebles. Al estar nominados en moneda extranjera, el valor tiende a subir rápidamente de la misma manera que la divisa. Como los propietarios están incapacitados para aumentar los montos de los alquileres bajo el mismo comportamiento que el dólar, (ya que la Ley de Alquileres 2023 establece un aumento anual) simplemente deciden no poner en alquiler sus viviendas.

Otra de las opciones para los propietarios es alquilar por fuera de la ley y acordar aumentos trimestrales o semestrales. Víctor estima que alrededor de un 94% de los alquileres son en negro. Esto significa una dificultad para los inquilinos ya que un gran número de trabajadores no recibe aumentos de salario con esa periodicidad, sino que las subas son generalmente anuales.

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Muchos inquilinos acceden a estos arreglos por fuera de la ley debido a la falta de oferta y en busca de un beneficio mutuo. Sin embargo esta situación puede dejarlos indefensos ante una posible estafa o rompimiento del acuerdo. Es el caso de Pablo, quién acordó un contrato provisorio bajo la promesa de que una nueva Ley de Alquileres iba a entrar en vigencia próximamente y en ese momento harían un contrato legal. Lo que sucedió finalmente fue que la ley nunca salió y el propietario ofreció seguir alquilando el inmueble bajo la condición de aumentos trimestrales atados al Indice de Precios al Consumidor (IPC)Después de pocos meses de haber concretado la mudanza, Pablo tuvo que irse y buscar otra vivienda porque no podía pagar bajo esos términos.

Por otro lado, otra de las consecuencias de la Ley de Alquileres fue que el valor de base de los inmuebles aumentó de manera desproporcionada. Es una situación que los mismos propietarios blanquean: la ley solo les permite un aumento anual y contratos de 3 años mínimo,  por lo tanto deben comenzar con un número muy alto para que les sea rentable.

Víctor caracterizó la situación del acceso a la vivienda como una crisis habitacional. “Si un trabajador ocupa más del 50% de sus ingresos únicamente para pagar el alquiler, sin duda estamos en una crisis”.

En este sentido, un trabajador que alquila está en una situación compleja. Incluso si su contrato está dentro de la ley, los aumentos anuales establecidos rondaron entre el 85% y 100% a principios de 2023.

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Martín y Gabriela son dos sanjuaninos que recientemente se mudaron con sus dos hijos. Hasta encontrar una vivienda, pasaron dos meses buscando diariamente, consultaron alrededor de 80 inmuebles y visitaron aproximadamente 18. Comentaron que, según su experiencia, solamente la mitad de los propietarios querían alquilar dentro de la ley. “Únicamente las inmobiliarias más serias proponían contratos bajo la Ley de Alquileres”.  Además de esta situación, comentaron que la oferta es muy baja y se encontraron con comentarios de propietarios como “no queremos alquilar a familias con niños chicos” o “preferimos no alquilar a monotributistas”.

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Desde que se aprobó la Ley de Alquileres, han sido 30 los proyectos de diferentes espacios políticos que llegaron al Congreso en busca de modificarla. Según la postura del presidente de la Asociación de Inquilinos de San Juan, la ley es una de las mejores en Latinoamérica pero lo que falta es mayor intervención estatal para garantizar el acceso de calidad a las viviendas para inquilinos. Por otro lado Martín y Gabriela sostienen que la ley necesita de mecanismos de regulación para su cumplimiento porque son los inquilinos quienes resultan vulnerables.

Sin dudas la situación del mercado inmobiliario por un lado, y el derecho a la vivienda por otro, sufren una crisis que los vincula de manera inseparable. El contexto no es óptimo y una ley se queda chica ante un escenario de alta complejidad política y económica.

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